工业地产成为继住宅地产、商业地产之后的香饽饽，由于近几年政府限购令强烈打击了房地产商投资住宅地产的热情，房企和投资者移情别恋，转向投资工业地产，一方面是工业地产不在房地产宏观调控的范围之内，另一方面是投资工业地产具有较为稳定的回报率和工业用地开发成本较低，工业地产的投资回报率（仅厂房出租）一般为8%-12%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。此外，国内不少地产商和投资者拿下工业用地后，先赚取租金，等发展几年后，再设法改为商住用地，从中还可以获得土地增值的可观收入。
    中投顾问产业研究部经理郭凡礼指出，尽管工业地产目前是引起房产商蜂拥而上的香饽饽，但是投资工业地产不应受表面的高投资回报率迷惑，而应充分考虑到其背后的重大风险隐患。 工业地产面临着与其他地产共同的市场风险。工业地产市场是一种要素市场，其存在的最大意义是工业的发展需要，工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求，或者说是工业品的需求。许多开发商在住房政策严格收紧的形势下，盲目投入工业地产容易造成重地产轻工业，难以按照工业地产的市场需求进行合理开发，忽视工业地产对工业的依赖性。伴随着银行资金信贷收紧，融资成本上涨，工业地产的需求大幅萎缩，在经济低谷期盲目进入工业地产，未来几年要准备好足够承担风险的资金。
    另外，目前政策较宽松的工业地产一旦遭遇政策收紧，则是非常强烈的冲击。很多地方政府为提高当地工业竞争力不惜低价出让工业用地，这种贱卖土地的政策优惠扭曲了当地土地价格，也遭到中央政府强烈抵制，要求工业地产的出让要更透明、更有价值。然而，各地政府在招商竞争压力大，仍试图各种途径，以土地换资本。许多开发商看重低成本便大刀阔斧的投入，但忽视了工业地产畸形发展之路必会遭到政策的强制回归。政策的不确定性，带来的风险更大。 中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，我国工业地产的开发要学习外国工业地产巨头的开发模式，国外工业地产巨头背后是与全球性大跨国公司产业链的关系，他们工业地产的背后是某个重大工业特别定制，所以工业地产的投资开发基本上按需定制，不仅能保证工业地产的目的性，也能减小遭遇的风险。


 

（责任编辑：安娟）