□　王贺龙

　　城市更新，正在从空间修补走向功能再生。2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，推动文旅产业赋能城市更新。对资源型老工业城市而言，工业遗存、历史街区、运河岸线、棕地厂区不是包袱，而是可转化、可运营、可消费的存量资产。如何用“文旅解法”把“锈带”变成“秀带”、把城市记忆变成城市消费、把一次性投入变成可持续运营，是摆在住房城乡建设系统面前的一道必答题。

　　从实践看：

　　三类存量空间正在被“重新发明”

　　山东省枣庄市是典型的资源型老工业城市，有中兴煤矿旧址、台儿庄古城、百年运河、大量老厂区老街巷。近年来，当地按照“更新拓空间、运营保长效、文化塑内核、业态激活力”的思路，做了三件有代表性的事。

　　●工业遗址转型

　　市中区把闲置近20年的原市南工业区天鹅地毯厂2.6万平方米老厂房，按国家3A级旅游景区标准改造成辣子鸡美食文化城，嵌入文化展示、“非遗”研学、电商销售、休闲体验。辣子鸡文化博物馆、“非遗”研学馆投用后，据枣庄市商务局测算，带动全市3万余家餐馆因辣子鸡而兴，年耗4000万只雄鸡，全产业链销售额突破50亿元（含养殖、餐饮、电商等口径）。老厂房不再是“停摆的机器”，而成了城市消费新入口。

　　●历史街区活化

　　滕州书院街是枣庄市唯一的省级历史文化街区，在9.39公顷范围内用“绣花功夫”进行微改造：恢复老博物馆功能、重启墨子研究院、提升传统美食业态，清末建筑形制与鲁西南民居特色被完整留存。台儿庄渔灯巷依托500余年“渔灯节”，布局民宿、演艺、“非遗”、创意工坊，与台儿庄古城形成“一墙两景”，成为全省第二批创业街区试点。

　　●棕地修复再生

　　滕州铁西公园原是焦化厂旧址，约16万平方米污染棕地。修复中保留原轨道、毛石、红墙等工业基因，植入“老厂记忆、焦化印象”，打造工业旧址游览环线。2024年开园后，这里既是市民休闲运动公园，也是工业历史展示场景——棕地不仅要“治干净”，更要“用起来”。

　　共性瓶颈：

　　很多城市卡在“四个不”

　　枣庄的实践有亮点，但放到全国资源型城市坐标里，短板也很清晰。

　　●资源底数不清

　　约80处老旧厂房及多处街巷权属复杂、长期封闭闲置，历史建筑、工业遗产、可活化空间缺少全市域普查和分类评估，“有什么、归谁管、能做什么”没完全摸清。

　　●建运衔接不紧

　　一些项目“先建设，后找业态”，立项时缺少市场调研和盈利测算，建成后再拼接餐饮、零售、文创，结果“有载体无内容、有人流无消费”。

　　●业态特色化不足

　　沉浸式体验、数字文创、研学论坛、工业博物馆等供给不足，中兴工业文化、运河水工文化、墨子鲁班奚仲文化多停留在展板阶段，没有转化成可体验、可购买、可传播的产品。

　　●政策工具不全

　　老旧厂房转型的用地过渡期管理、容积率弹性、消防审验简化论证等细则缺失；资金靠财政专项资金，REITs、商业房地产抵押贷款支持证券、产业基金等市场化工具用得少，社会资本“想进不敢进”。

　　经验启示：

　　运营前置比空间好看更重要

　　笔者在重庆市、恩施土家族苗族自治州、十堰市等地调研，看到的是同一种转向——城市更新不是工程竣工，而是运营开始。

　　重庆对戴家巷、下浩里历史街区执行“原址、原面积、原高度、原风貌”“四原”原则，用策展思维招商、聚集青年主理人，据所在地区住房城乡建设委员会工作人员介绍，下浩里开街以来接待835万人次，戴家巷临街租金涨了8~10倍、常住人口增长约80%；原鸽牌电缆厂交重庆大学统筹策划设计施工运营，老厂区变为文创空间。

　　恩施“先体检、后更新，无运营、不立项”，据恩施土家族苗族自治州住房和城市更新局统计，土家女儿城年接待游客408万人次、营收6.83亿元，宣恩县把整座县城按4A级景区标准打造。

　　十堰依托东风汽车工业底子，政企合资成立运营公司，原东风41厂保留55%以上工业元素，做成“馆、会、住、商、游”复合片区。

　　三地虽然路径各异，但是底层逻辑却高度一致：不是先盖房子再想业态，而是让运营团队提前策划；不是搞大拆大建，而是用“绣花功夫”进行微更新；不是把文化锁进展板，而是将其转译为可体验的消费场景；不是靠财政一兜到底，而是用市场化工具多元筹资。这些，恰恰是资源型城市最该补的课。

　　路径建议：

　　从“改空间”走向“养空间”

　　●先体检再立项

　　开展工业遗产、历史街区、闲置场地全域普查，创建存量资源数据库和项目库，重点理清国企存量资产产权。把业态可行性、运营方案纳入城市体检指标，实现“体检—规划—项目—运营”的闭环。

　　●运营团队走进策划阶段

　　历史街区、传统街巷严守“四原”原则，杜绝大拆大建和过度商业化；在立项前就把专业运营方请进来，把业态论证、市场研判、盈利测算作为前置条件，构建“策划—规划—建设—招商—运营”全链条，从源头消灭“建成即闲置”。

　　●业态按空间尺度错位

　　小微空间做文创小店、市井休闲、轻体验；大厂区做工业博物馆、研学基地、主题综合体；滨水街巷做夜游场地、民俗展演、“非遗”市集。用虚拟现实与增强现实技术把静态资源变成动态消费，用“主理人经济”把后巷、后街、社区边缘空间点亮，让流量从“网红”变“长红”。

　　●政策与资金一起破局

　　对老旧厂房、闲置民居转型文旅消费、文创孵化等业态的，可适用用地过渡期政策，原则上不超过5年；在符合规划和用途管制的前提下，暂不调整用地主体和规划条件，无需补缴土地价款，让项目先活起来、转起来。立面改造、小微业态植入等微更新，推行简易审批、豁免清单、并联办理。优质项目打包申报超长期特别国债、中央预算内投资、城市更新专项资金；探索REITs、商业房地产抵押贷款支持证券、产业基金等，“肥瘦搭配”组合融资，推动财政从“无限兜底”转向“杠杆引导、风险可控”。

　　资源型城市更新的难点，从来不是不会盖房子，而是不会“养房子、养街区、养产业”。文旅融合是以文化原真性留住城市灵魂，以运营可持续性换来长期现金流，以业态多样性留住烟火气。把“运营前置”嵌入审批逻辑，把“工业记忆”转译为消费场景，老工业城市完全可以在存量时代实现新生。

　　作者单位为枣庄市住房城乡建设局