——上海有序推进老旧小区改造观察

　　□　丁　玲

　　民生无小事，老旧小区改造是关乎千家万户的重大民生工程。今年以来，上海市有序推进老旧小区改造，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，居民获得感、幸福感不断提升。

　　“美丽家园”惠及20万户居民

　　“姆妈，小区弄得这么清爽啊！”家住虹口区曲阳街道赤三小区的吴阿姨的女儿从外地回家，欣喜于小区发生的变化——焕然一新的房屋外立面、翻新的健身苑、整洁明亮的楼道、楼道的水泥地上铺上了防滑地砖……近日，赤三小区“美丽家园”工程正式完工。

　　赤三小区建于上世纪90年代初，共有1300余户居民，总建筑面积约8.4万平方米，是一个大型老旧小区。在“美丽家园”工程推进过程中，赤三小区翻修屋面，采取铺贴防水卷材、铺设钢筋、浇筑水泥等方式进行防水处理，长期困扰居民的阳台漏水、柱子开裂等问题被一一解决。“顶楼的业主见到我就眉开眼笑。”赤三第一小区业委会主任张忠敏说。

　　老旧小区改造是城市更新体系的重要组成部分。在实践中，上海市不断探索新思路、新尝试，逐步形成了独具特色的老旧小区改造模式。

　　内外兼修，焕新“蝶变”。在消除房屋安全隐患、完善房屋使用功能的同时，将房屋本体修缮改造同小区公共服务设施完善、积水点排除、二次供水改造、架空线落地、雨污水分流、既有多层住宅加装电梯等内容有机结合，实现居住环境品质同步提升。

　　区域协同，原地升级。以小区、街区、社区为更新单元，统筹做好区域规划、空间优化、功能转化等，充分利用老旧小区更新改造资源，深入挖掘和整合小区内及周边各类闲置空地、公有资源、闲置房屋，用于老旧小区环境和公共配套设施、服务设施的建设。

　　截至11月底，上海市今年实施老旧小区改造已超过1700万平方米，涉及369个老旧小区，受益居民达20万户，同期加装电梯3000余台。据了解，“十四五”期间，上海明确要实施5000万平方米的老旧小区改造，开工1000个项目，涉及居民约80万户，同时进一步加大既有多层住宅加装电梯推进力度。

　　为加装电梯提供可靠保障

　　走进徐汇区宛南六村，43台崭新的电梯已经安装完毕，暖黄色的外立面和电梯融为一体。随着部分楼栋改造完成，电梯平稳，环境焕新，街道和居委会干部惊喜地发现，不少多年未见的老居民搬回来了。这得益于上海市强化党建引领、激活基层治理、充分整合资源，跨部门联动凝聚合力，逐步形成高效运转的政策体系、分层分类的改造方式和系统集成的推进模式。

　　近年来，上海市围绕过程监管难、管线迁移难、技术突破难、后续维保难等问题，推动构建加梯“1+X”制度体系。通过“六个一”工程，即编制加梯指引的“一个册子”、出台业主出资的“一项指导”、汇编示范引领的“一本案例”、建成全程管控的“一个系统”、推动前期工作的“一门受理”和提供加梯手续办理的“一站服务”，形成了实施路径清晰、管理服务跨前、过程办理优化、示范带动引领的良好工作格局。

　　加梯工程，“建”只是第一步，如何做好“管”这一“后半篇文章”，才是关键。针对日渐出现的运维资金筹措难、自发管理技术难、维护保修价格不透明等电梯维保问题，上海市推行加梯工程保险制度，引入加梯工程质量潜在缺陷保险、加梯工程一切险、加梯工程意外险等保险项目。

　　国有企业纷纷联手，为加装电梯提供保险及全生命周期维保服务。上海振华重工（集团）股份有限公司携手中国银行、大家保险集团有限责任公司，共同与浦东新区潍坊新村街道签订了28个加梯门洞的全生命周期维保方案，维保覆盖加装电梯后续15年运维全过程中的所有项目及费用，给居民提供了极大的便利和可靠的保障。

　　串点成面修缮历史居住建筑

　　随着城市建设由增量时代进入存量时代，量大面广的历史居住建筑修缮逐渐成为更新改造的重点之一。

　　上海市按照“确保结构安全、完善基本功能、传承历史风貌、提升居住环境”的要求，将优秀历史建筑修缮装修工程统一纳入“一网通办”，建立优秀历史建筑建设活动联审平台，形成建管、修管两级管理和数据互联互通的全方位保障机制，为这些建筑建立一幢一册“身份信息”，在此基础上，持续强化历史居住建筑的保护，加大修缮力度。“随着淮海大楼、文联老大楼等一批优秀历史居住建筑的深入修缮以及普陀区曹杨一村整体修缮等成片风貌保护项目的推进，目前已形成重点建筑修缮示范效应，助推了全市历史居住建筑的有序修缮。”上海市房屋管理局修缮中心负责人说。

　　由点及面，上海市从优秀历史居住建筑修缮改造实施单元入手，推进相邻小区及周边地区联动改造，进而整合盘活社区区域资源，完善配套设施，优化使用功能，形成了社区服务设施、公共空间共建共享的新局面。2018年，瑞金二路街道牵头建立“南昌路街区全域联动治理机制”。通过个案改造、逐个激活，串点成线、织线成面，激活了整条道路乃至整个街区的活力。在南昌路，30余家商铺门前，三五成群的游人、坐着等位的食客、排队买咖啡的白领……深厚的历史人文底蕴和红色基因交织中，南昌路重新焕发光彩。

　　一子落而满盘活，历史居住建筑保护联动街区盘活，上海市探索这一新路径的成效斐然。

　　大鹏之动，非一羽之轻也。民生是人民幸福之基、社会和谐之本，“‘十四五’期间，上海市将力争做到符合改造条件的老旧小区改造全覆盖，把民生服务做得更加精细、更具品质、更有温度，进一步增进民生福祉，提高人民生活品质。”上海市房屋管理局城市更新和房屋安全监督处（历史建筑保护处）负责人表示。