□　成军芳　高　江

　　老旧小区改造是城市更新的重要载体，更是践行以人民为中心发展思想的重要民生工程。《城市更新“十五五”规划》明确，未来5年要新开工改造城镇老旧小区11.5万个。老旧小区改造正从“阶段性改造”向“常态化宜居”转变，要实现“改造有成效、管护可持续、居民得实惠”的目标，为建设宜居宜业现代化城市提供坚实支撑。

　　以“精准化规划”为先导

　　●提高居民需求匹配度

　　严格执行“摸排—论证—储备”全流程管理机制，组织社区、业委会及专业勘察机构组建联合摸排组，为储备小区建立“建成年代+结构状况+设施隐患+居民需求”档案数据库。同时，融入“好房子”理念，引入“设计师进社区”机制，确保改造方案贴合实际。

　　●增强居民的实际参与度

　　运用“改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民”工作方法，推动“政府主导”向“共建共治共享”转变。改造前通过“千户问卷+居民议事会”确定改造清单；改造中组建“居民监督小组”，对管网隐蔽工程等关键节点全程监督，施工阶段每月召开1次居民座谈会通报进展；改造后组织满意度测评，满意度低于80%的施工单位纳入“黑名单”。同时，可以组建居民志愿服务小组参与改造施工期间交通分流、矛盾化解及施工监督。

　　●规范施工时序流程规划

　　老旧小区改造项目应严格遵循“先地下、后地上”原则，项目开工后要优先推进管网改造，再实施道路、绿化工程，同步建设充电桩，整治小区飞线，盘活闲置资源打造社区服务驿站，按时竣工移交，最大限度减少扰民行为。

　　以“多元化筹资”为支撑

　　●优化资金投入结构

　　建立“上级争取+县（市、区）级统筹+街社配套”三级财政体系，每年从城市更新专项资金中划出一定比例用于老旧小区改造。推行“改造受益分级付费”，公用基础类（二级管网改造、景观绿化、小广场）改造由政府主导，楼内提升类（三级管网改造、屋顶漏水）按“谁受益、谁出资”原则筹集资金。出台电梯加装专项补贴，按“财政40%+居民30%+住宅专项维修资金30%”比例分担，进行试点推广。

　　●激活社会资本赋能

　　可采取“改造+运营”特许经营模式，将充电桩、便民超市、广告投放等设施打包招商，给予3至5年独家运营权。

　　●调整居民付费机制

　　推行“分级付费+透明公示”制度，物业服务费用于保洁、安保等基础性工作，提供增值类服务（如家政、月嫂、屋内维修）由居民自愿选择。设立“老旧小区改造救助基金”，对低保、边缘家庭实行物业服务费、改造自筹费部分或全额财政补贴，缓解低收入群体资金筹措难题。

　　以“标准化管护”为重心

　　●释放物业管理服务潜能

　　由社区党组织牵头，整合业委会、物业服务企业、居民代表资源，提升小区治理和居民服务水平。可将相邻小区及单栋独院小区整合为1个物业管理服务区域，共享保安、保洁服务。每年至少2次组织物业服务人员培训，覆盖设施维护、安防管理等内容。建立物业服务企业“红黑榜”，对连续2年入红榜的企业，优先推荐参与新小区招标，对黑榜企业予以清退。

　　●健全维护资金使用机制

　　建立改造设施“身份证”制度，对管网、路灯、充电桩等设备逐一建档，明确维护责任与周期，开发“设施维护APP”动态监管。归集住宅专项维修资金，未建立小区按每户一定数额逐年补缴，简化使用审批流程，应急维修48小时内响应。

　　●畅通居民监督反馈渠道

　　建立“线上+线下”双渠道沟通平台，线上依托小程序开设管护意见入口，线下每月召开1次业主代表座谈会，确保居民诉求分级分层按时得到响应。制定标准化管护清单，明确保洁频次、设施维修时限等核心指标，定期公示物业服务企业收支账目，方便居民对照监督。

　　以“协同化推进”为保障

　　●构建高位推动机制

　　成立由县（市、区）政府主要负责人任组长的老旧小区改造工作领导小组，定期或不定期召开协调会，解决资金、部门衔接问题。下设办公室于住房综合保障中心，负责小区改造进度跟踪与质量监管，破除“多头管理”问题。

　　●强化系统改造统筹

　　建立地下管网“一次性摸排、整体化设计、同步性改造”机制，统筹供排水、供热、电力、通信管网改造，杜绝重复开挖；加大地上环境提升投入，重点推进公共活动空间适老化、适儿化改造，实施建筑立面修缮美化，实现地下安全与地上品质协同推进，促进居民房屋价值的保值增值。

　　●完善监督考核体系

　　将老旧小区治理纳入县（市、区）直部门和街道绩效考核指标（权重不低于10%），与评优评先、干部任用挂钩。建立“年度体检+三年评估”制度，由第三方机构负责评估居民满意度、设施完好率，结果向社会公示。

　　以“全龄化服务”为抓手

　　●打造“便民服务圈”

　　将养老服务中心、托育点、社区食堂纳入改造清单，按15分钟服务半径精准配建。聚焦“一老一小”及日常需求，改造小区同步完善社区服务配套。在改造中整合闲置空间，聚焦康养、托管等服务性功能，建立社区日间照料中心，配备助餐区、康复理疗室，为独居老人提供营养午餐和免费健康监测。优化周边便民商业布局，升级社区卫生服务站诊疗能力，因地制宜打造服务驿站，形成“改造促消费、消费惠民生”的良性循环。

　　●发挥现有空间功效

　　整合小区闲置空间（如闲置车库、架空层）改造为文化体育活动场地，配置乒乓球桌、图书角等设施。

　　●聚焦特殊群体关爱

　　针对儿童群体，在改造后的闲置空间内设置亲子活动区；针对老年及残障群体，推进公共区域适老化与无障碍改造，提供上门康复指导、助浴助行等定制化服务。

　　作者单位为中共昌吉回族自治州委党校