据统计，全国城镇待改造老旧小区数量达17万个，面积约40亿平方米，覆盖4200万户的上亿居民，预计投资总额将达4万亿元。可以说，老旧小区改造市场广阔、前景光明。但城镇老旧小区改造涉及面广、矛盾难题多，只有解决相关难题，老旧小区改造才能走上顺利发展的“快车道”。

　　□　王群章　曹新杰

　　老旧小区改造存在难题

　　●　加装电梯面临重重困难。

　　对老旧小区来说，加装电梯很有必要。加装电梯可以让2层以上的居民出行方便。但是，多数1层住户不愿意加装电梯。因为1层住户出行完全用不到电梯，而在平时生活中还会受到电梯的影响，比如采光、通风、噪音等，在一定程度上直接影响到住房舒适度和价值。同时，安装1部电梯，虽然各地财政一般都予以适度补贴，但还是需要住户筹集部分资金，这部分资金如何筹集是不可回避的难题。

　　加装电梯要求楼梯口外面至少有3.7米的距离(1.5米安全通道，2.2米的轿厢)，有些老旧小区并不满足安装要求。同时，加装电梯涉及审批、设计、检测、管网、消防等诸多部门，手续复杂，协调难度大。

　　另外，很多老旧小区加装电梯后如何维护管理是一个不可回避的难题。

　　●　资金共担机制不完善，社会资本参与积极性低。

　　老旧小区普遍存在密度高、权属杂、环境乱、配套差、公共服务基础设施欠账多等情况，社会资本也普遍认为老旧小区改造项目小而散、回报率低、实现盈利困难，因此多以观望为主，参与积极性较低。如河南省某地2021年实施改造的28个老旧小区项目，社会资本均没有参与。

　　●　部门统筹协调难度大。

　　老旧小区改造涉及住房和城乡建设、自然资源、财政、发展和改革等多个部门，大多数地区的政府部门间尚未建立协同推进机制。尤其是涉及供排水、供电、供气、通信等管线改造方面，各级政府与专业经营单位协调存在相当难度，导致改造工作步调不一，从而影响整体进度。

　　●　小区居民意见难统一，参与积极性不高。

　　老旧小区大多为单位(企业)居民楼，单位改制、原业主单位职工变卖等原因，致使现有居民结构复杂，原业主单位参与度不高，加之居民自身诉求多元，利益平衡难度非常大。

　　●　后期运营难，导致改后复旧快。

　　老旧小区大多没有物业服务企业或有物业服务企业但服务能力很弱，居民对物业服务付费不认可，住户交纳物业服务费的自觉性较差。同时，单栋楼房对物业服务企业又缺乏吸引力，此种情况导致改造后居住环境虽然有了很大改观，但由于后期维护缺失，不久的将来，小区面貌又将“重蹈覆辙”，回归原样。

　　老旧小区改造解题建议

　　●　做好群众思想工作。

　　要坚持党建引领，发挥社区基层党组织、党员模范带动作用。大力宣传老旧小区改造的重要意义，组织社区基层党组织开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，营造“小区是我家，改造工作靠大家”的氛围，改变少数群众“当看客、等靠要、搭便车”思想，引导群众自觉参与并积极配合改造工作。

　　●　针对加装电梯意见不一的情况，做好沟通协调工作。

　　要发挥业主委员会或居民委员会熟悉小区工作的优势，为老旧小区加装电梯做好“穿针引线”工作，引导居民“换位思考”，并达成一致意见。

　　加装电梯工程的设计和施工方案也要尽量兼顾各楼层居民的合理诉求，尽可能通过个性化设计，实现利益最大化、影响最小化。

　　建议组成由政府牵头、各职能部门参与的工作领导小组，为老旧小区加装电梯开通“绿色通道”。发挥电梯空间的商业价值，吸引社会资金参与电梯建设。

　　●　探索多元融资渠道，破解资金短缺难题。

　　采取“政府补助一点、原业主单位投入一点、管网单位支持一点、居民出一点、税费减免一点、专项债券发行一点”的方法，多渠道筹措资金。

　　由于老旧小区居民多为低收入群体，建议提高政府补助比例，居民按照“谁受益，谁出资”的原则，也要投入一部分改造资金，这样可以避免“政府干、居民看，最后还是有意见”的尴尬局面，还可以让群众增强主人翁意识，珍惜小区改造成果。

　　●　借助第三方技术力量，助力老旧小区改造。

　　针对改造小区原业主单位技术力量不足的现状，建议政府聘请有资质的第三方技术机构对老旧小区改造进行技术指导，确保老旧小区改造工作按时完成。

　　●　建立老旧小区长效管理机制。

　　要着力谋划老旧小区改造“下半场”文章，要加强宣传引导，并通过老旧小区改造和社区服务提升，逐步培养居民“消费付费”理念，合理分担小区物业维护费用，促进居民共同珍惜和维护改造成果，最终实现自给自足的长效管理机制，实现共建共享的目标。

　　建议引进专业物业服务企业，特别对于单栋无物业服务的小区，建议由当地政府、社区牵头，将集中连片的单栋楼房整合为一个小区，统一招标引进物业服务企业。

　　同时，尊重居民意愿，成立业主委员会，与物业服务企业一起，共同提升小区管理水平，实现“一次改造，长效管理”的目标。

　　●　简化项目审批流程，为老旧小区改造工作“开绿灯”。

　　由于老旧小区改造是多主体、多部门共同参与的一项系统工程，牵涉单位多，政府要切实做好引导工作，让各参与主体“同频共振”“各出一盘菜，共办一桌席”，相互配合，做好改造工作。

　　结合工程建设项目审批制度改革，加大联审联批协调力度，优化审批流程，简化审批手续，积极推行网上审批，让老旧小区改造步伐加速推进，让人们早日享受改造带来的红利，提升居民幸福指数。

　　●　改造宜采用以施工单位为主的设计施工总承包模式。

　　鉴于老旧小区改造项目体量大、任务重、时间紧、原始资料缺失等因素，老旧小区改造项目宜采取设计施工总承包模式招标。设计施工总承包模式可以改变现行工程“碎片化”的管理状况，便于总承包方立足于总体的角度，从设计、材料选择、施工方法、工程造价等方面进行全面统筹，提高设计方案的水平，减少设计变更，更有利于加快工程进度，减少资源消耗、促进工程项目综合效益提高。

　　●　注重连片改造，让相邻小区共享改造成果。

　　将原有的“分散式”改造转变为“政府主导、党建引领、突出重点、以点带面、辐射周边”的集中连片改造，以“串点、连线、成片”的改造方式有序推进，让小区无边界融入城市。改造后小区环境面貌、配套水平和居民生活品质得到明显提升。

　　作者单位为河南省洛阳市宜阳县住房和城乡建设局