老旧小区改造是城市更新的重要内容之一，是践行以人民为中心的发展思想的具体举措，是重要的民生工程和发展工程，既能拉动有效投资，又能促进消费、带动就业，意义重大。老旧小区改造完成后，将极大地增加城市韧性、提升城市抗风险的能力，可以很好地回应民生诉求，实现“城市让生活更美好”的愿景。实际工作中，老旧小区改造赢得了大多数业主的支持，但是由于业主的诉求、期盼不统一，老旧小区改造也面临一些困难，只有解决这些困难，老旧小区改造才能走上顺利发展的“快车道”。

　　□　王群章　曹新杰

　　老旧小区改造存在的难题

　　●电梯加装难

　　对老旧小区来说，加装电梯很有必要。加装电梯可以让居民“上上下下”很方便。但是在实践中，一层住户一般不愿意加装电梯。因为一层住户出行完全用不到电梯，而在平时生活中还会受到电梯的影响，比如遮挡采光、影响通风、产生噪音等，在一定程度上影响了居住舒适度和房屋价值。

　　同时，加装电梯时虽然各地财政一般都予以适度补贴，但还是需要住户筹集部分资金，而资金如何筹集是不可回避的难题。

　　另外，加装电梯牵涉审批、设计、检测、管网、消防等诸多部门，手续繁琐，协调难度较大。

　　加之很多老旧小区没有物业服务管理或物业服务管理能力很弱，加装电梯后如何维护管理是一个不可回避的难题。如果没有长期维护和运营管理机制，那么，加装电梯后的使用效果也难以长期保持。

　　●资金共担机制不完善，社会资本参与难

　　老旧小区普遍存在密度高、权属杂、环境乱、配套差、公共服务基础设施欠账多等情况，社会资本认为老旧小区改造项目小而散、回报率低、实现盈利困难，因此多以观望为主，参与积极性较低。

　　●部门统筹协调难

　　老旧小区改造涉及住房和城乡建设、自然资源、财政、发展改革、原产权单位、属地政府等部门。一些部门认为老旧小区改造是简单的建设工程，是住房和城乡建设部门的职责，因此，只要牵涉到老旧小区改造的事，就“事不关己，高高挂起”。

　　●违建拆除难

　　老旧小区建成时间长，普遍存在违建现象，可这些违建在拆除过程中困难重重，直接影响了老旧小区改造工作的正常进行。

　　●废弃通信线缆清理难

　　按照老旧小区改造政策，通信线路均应入地或入桥架，在改造过程中各地也普遍为通信线路入地提供了良好的硬件设施。

　　但是，通信运营部门对老旧小区改造后废弃不用的“飞线”处理不积极，直接影响了改造成果。

　　●后期管理规范难

　　老旧小区多数没有物业服务企业进行服务管理，或物业服务管理能力很弱，居民对物业服务费及其他一些服务收费不认可，交纳物业服务费的自觉性较差，甚至拒绝交纳。同时，规模较小的老旧小区对物业服务企业又缺乏吸引力。

　　此种情况导致改造后的小区环境虽然有很大改观，但因缺乏维护管理，势必会造成小区面貌很快“重蹈覆辙”，回归原形。

　　●现有改造模式导致施工过程难

　　老旧小区改造内容多而杂，目前在改造过程中大多采用设计、施工分开的模式，使得设计单位和施工单位“各吹各的号、各唱各的调”。

　　设计、施工分开模式不仅增加改造成本，施工单位在施工过程中还不得不花时间与设计单位沟通协调。

　　因为老旧小区地下管网复杂，施工过程中往往需要根据实际情况变更设计，而设计单位不可能“召之即来”，导致老旧小区改造工期延长、费用增加等，影响了群众的满意度。

　　●项目资金不通用

　　目前，在老旧小区改造过程中，主楼改造资金和基础配套设施资金不能通用，影响整体改造效果。

　　老旧小区改造项目资金主要有两部分，包括主楼改造资金和基础配套设施资金。其中主楼改造资金由财政部门负责申报，基础配套设施资金由发展改革部门负责申报。

　　根据相关要求，主楼改造资金只能用于改造主楼，如屋顶防水、外立面整治、楼梯间粉刷等;而基础配套设施资金只能用于基础配套设施的改造。简单地说就是“主楼资金不能下楼，基础配套设施资金不能上楼”，这就容易造成一个小区不能“肥瘦搭配”，整体改造效果不佳。

　　推动老旧小区改造的建议

　　●多措并举，让老旧小区加装电梯不再难

　　在老旧小区加装电梯方面，政府应加大补贴力度，减轻居民负担，应建立协调机制，开辟“绿色通道”，按照居民受益多少，制定各楼层居民的出资比例。

　　在有条件的小区可以考虑“共享电梯”试点，即由第三方先加装电梯，然后通过办理年卡、收取电梯广告费等方式回收资金。同时，每年按楼层收取电梯维护费用，确保电梯安全运行。

　　●探索多元融资渠道，破解资金短缺难题

　　可以采取“政府补助一点、原产权单位投入一点、金融机构支持一点、居民出一点、税费减免一点、专项债券发行一点”的方法，多渠道筹措资金。

　　针对老旧小区居住的大多是低收入群体的状况，建议政府补助和金融支持占比要高，居民按照“谁受益，谁出资”的原则，也要自筹一部分改造资金，这样可以避免“政府干、群众看，最后还是有意见”的尴尬局面，也可以让群众增加主人翁意识，珍惜小区改造成果。

　　●各部门在政府领导下“同频共振”，合力解决改造难题

　　住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅发布关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知中明确指出，市、县应建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，避免把城镇老旧小区改造简单作为建设工程推进。

　　因此，在老旧小区改造过程中，省、市、县政府部门应“唱主角”，科学划分有关部门职责，统筹相关部门政策及资源，建立协同推进的工作机制。

　　各部门应在政府统筹引导下，加强部门协同合作，“同频共振”“各出一盘菜，共办一桌席”，齐心协力，团结一致解决老旧小区改造中面临的各种难题。

　　●认识要到位，违建拆除要到位

　　相关部门要充分认识老旧小区改造的重大意义。在改造过程中要带着感情着力解决老百姓“急难愁盼”问题。要坚持党建引领，做好群众思想工作。把老旧小区改造作为“我为群众办实事”的一项主要内容，大力宣传老旧小区改造的重要意义，组织社区基层党组织开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，营造“小区是我家，改造工作靠大家”的氛围，改变少数群众“当看客、等靠要、搭便车”思想，引导群众自觉参与并积极配合改造工作，尤其是牵涉个人利益的违建拆除工作。

　　●要求通信运营部门及时清理过时“飞线”

　　政府部门应对改造后的小区“飞线”清理规定时间，要求通信运营部门限期清理过时“飞线”，逾期不清除的，由城市管理部门予以清除，并对不作为的通信运营部门予以处罚。

　　●建管结合，确保改造成果持久“保鲜”

　　俗话说“三分建，七分管”，为确保老旧小区改造成果，应在改造老旧小区的同时，一并考虑小区后续管理问题，在尊重群众意愿、考虑居民消费习惯和支付能力的基础上，属地政府、街道、社区要指导业委会组织召开业主大会选聘物业服务企业，签订《物业服务合同》，约定物业服务企业服务标准，实现“知建不管”到“建管结合”的转变与升级，巩固老旧小区改造成果，确保改造成果持久“保鲜”。

　　●改造宜采用EPC总承包模式

　　鉴于老旧小区改造项目体量大、任务多、时间紧、原始资料缺失等因素，老旧小区改造项目应采取设计、施工总承包(EPC)模式。与传统工程承包模式相比，EPC模式授予总承包商更大的权力，有利于更好地整合项目各个阶段的资源，减少推诿扯皮，更好地控制项目成本和质量，明确工程质量责任主体，确保获得较好的投资收益。

　　作者单位为宜阳县住房和城乡建设局