为推动城镇老旧小区改造工作走深走实，住房城乡建设部城市建设司遴选出一批城镇老旧小区改造典型案例并总结提炼出一系列经验做法，为全国城镇老旧小区改造提供可复制、可推广的经验做法，不断提升人民群众获得感、幸福感、安全感。

　　上海市徐汇区金牛花苑小区：

　　“三旧”蝶变“三新”　幸福指数升级

　　位于徐汇区漕河泾街道龙川北路800弄的金牛花苑小区建于1996年，共有居民1056户，总建筑面积达6.31万平方米。因建成时间较长，存在道路破损、基础设施老化等问题。为改善居民居住环境，徐汇区住房保障和房屋管理局推进“三旧”变“三新”（老旧住房换新颜、老旧小区穿新衣、老旧小区居民过上新生活）改造工程。

　　需求导向　补齐设施短板

　　以“1+5”为行动指南，在提升“1”房屋本体品质的同时，将修缮工作与小区违章整治、规模化加装电梯、管道线路改造、环境设施提升以及打造15分钟生活圈这“5”个方面相结合。目前片区修缮更新已全部完成，40个门洞全部加梯。金牛花苑小区党总支与物业服务企业在小区外开辟临时停车点，用时两天完成430辆车的移车工作，实现电力扩容并完成强电线入地，成为上海市首个加梯全覆盖并实施强电线入地的老旧小区改造项目。

　　以老旧小区综合治理改造为契机，将停车位调整、重新划线等纳入设计方案，整合周边可利用的停车资源，由原来170个车位增加至363个。将老旧小区改造与街道生活盒子打造等工作系统性结合，建成集党群服务中心、生活市集、社区食堂、卫生服务站、日间照料中心、居委会办公用房于一体的综合体，为居民生活带来方便。

　　完善机制　强化流程管控

　　为解决加梯过程中存在的管线移位工程隐患大、费用高、协调难这一堵点、难点问题，房管部门强化加梯施工建设全过程监管，推动施工方、街道、居民三方建立协同工作机制。街道聘请监理人员对各施工队进行统一监督，加强施工安全把控。社区成立居民电梯施工监督自治小组，代表居民进行监督。

　　在加梯资金筹集方面，居民根据所在楼层确定分担资金比例，按有关规定申请和使用本市既有多层住宅加装电梯政府补贴资金。11个月完成全小区40台电梯100%筹资到位签约，22个月实现从征询到交付使用的规模化全覆盖。

　　多级联动　搭建议事平台

　　建立健全“区级+街镇+社区”三级组织架构。区委组织部牵头成立加装电梯工作专班临时党支部。街镇成立加梯工作站，搭建社区自治平台，街道、房管部门、居委会、业委会等建立联席会议机制，及时反馈、沟通和解决问题。

　　坚持党建引领，突出党员带头作用，加梯过程中引导和吸纳党员加入加梯三人小组，与楼组长一起挨家挨户上门征询解释、沟通协调小区公共面积使用、整体加装费用和分摊协议等具体方案。

　　内蒙古自治区包头市友谊十九小区：

　　运用智慧手段　构建养老环境

　　友谊十九小区建成于上世纪80年代，共有196栋住宅楼、居民12412户，60岁以上老人占比达1/3。老旧小区改造工作重点解决失管失序、景观环境差、养老设施不足、儿童活动场地和体育锻炼设施缺少等问题。

　　打造三位一体服务体系

　　吸引社会资本，打造“机构养老+社区养老+居家养老”三级养老模式，构建“社区、医联体、养老机构”三位一体服务体系，突出智慧康养，着力建设老龄友好型社区。

　　探索机构养老模式。新建4层、5600平方米的满庭萱颐养中心，健全养老体系建设。设置128张居住床位，提供全天候养老服务。建设智慧养老数据平台，搭建与包钢医院合作的“医联体”服务模式，为老年人提供智慧健康生活服务。

　　加强社区日间照料服务。满庭萱颐养中心提供餐饮、娱乐、休息、护理等服务，为老年人提供“走读式”的日间照料。设置“艾灸、香养、食养、康复理疗”等功能室，提供棋牌、健身、书法等娱乐设施。为老年人、残疾人等特殊群体设置无障碍坡道、康复器材等，充分打造老年宜居环境。

　　实行居家适老化改造。打造专业化养老运营管理服务团队，提供助餐、助浴、助洁、助医、紧急呼叫等115项基础养老服务以及陪同就医、定制旅居等个性化服务。设置智慧养老指挥中心，包括智慧养老数据大屏、呼叫中心等。通过社区一卡通实时定位老人位置，紧急情况可开展精准救助。通过智能终端和呼叫中心，实现居家上门服务，解决老年人面临的问题。综合考虑老年人群体结构、数量、身体状况，“因人施策”进行入户适老化改造。

　　创新多渠道融资

　　为保障工程项目顺利实施，政府部门积极争取中央补助资金2634万元，自治区建筑节能改造及示范项目补助资金共计8228万元，地方匹配资金7425万元。

　　通过创新融资机制，主动吸纳社会资本融入小区改造项目，为小区焕新奠定坚实基础。

　　健全居民参与机制

　　尊重民意，实现改造成果共建共享。深入调查摸底，累计发放意见征求表8600余份，收集网络问卷1975份，上门走访3500余户，深度访谈150户居民和23家商户，组织20余次社区改造专项讨论会。

　　围绕城镇老旧小区基础类、完善类和提升类三大改造内容，根据不同小区基础设施老化缺失情况和居民不同层次生活需求，通过座谈交流、发放调查表、入户走访等方式，广泛征集居民意见建议，按照“一个小区、一套方案”原则，自下而上量身制定符合小区实际的具体改造方案。引导和鼓励小区老党员、小区居民等热心人士，全程参与城镇老旧小区改造现场管理，邀请居民参与改造项目验收工作，填写满意度调查表，综合评价小区改造效果，提升居民参与度和支持度，真正实现“改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民”。

　　甘肃省张掖市东湖片区：

　　优化服务功能　提升居住体验

　　东湖片区包括东湖小区和百货站家属楼、粮油公司家属楼等6个独栋楼院，共46栋楼1477户居民。因建设年代久远，小区存在基础设施不完善、服务设施不健全等问题。为此，张掖市创新改造模式、丰富优化功能，推进老旧小区改造。

　　拓空间除隐患

　　通过拆除东湖小区与周边6个独栋楼院分界围墙、铁艺围栏，打破小区楼院之间的物理分割，让小区空间融通、道路畅通、资源共享。工信、电力等多部门参与架空电缆入地入管改造2645米，增设强弱电井180座，有效治理空间秩序。

　　按照“组团连片、集散为整”原则，重置整合空间资源，集中配建多功能智慧用房，利用腾退空间增加停车位解决“停车难、停车乱”问题。拆墙透绿，开放通透空间，畅通区域循环，实现社区与周围环境融合协调，家长接送学生更便捷，为小区集约高效管理奠定基础。

　　夯基础强弱项

　　积极争取城市更新项目资金，联合共建单位完成居民楼风貌改造、硬化道路、文化阵地建设。完善更新文体设施，将小区广场打造为集休闲、娱乐、健身于一体的综合性场所，实现“乐民生、应民需、育民心”。

　　通过改造修复景观湖堤坡面380平方米，加固湖堤地基200米，打造八角亭1座、观景栈道300平方米。景观湖清淤后种入荷花、芦苇等水生植物，增加小区绿地面积，推窗见绿、出门入园已融入居民的日常生活。

　　精治理优服务

　　改造后的东湖片区按照“规划引领、优化布局、项目支撑、经营城市”的理念优化物业服务功能，强化基础设施保障，试点推行“大物业服务＋大社区管理”模式。

　　以改造后的片区为整体、业委会为监督服务主体，积极探索“社区+物业服务企业+业主”共建共治共享模式。划拨原有物业管理用房600平方米为社区软实力建设阵地，以社区文明实践站为基点，推出彩虹舞台、老贾说事等“学、动、听、写、做+N”文明实践项目41个，打造先锋领航微讲堂、社区治理人才培训基地等平台，共同维护老旧小区改造成果。

　　山东省胶州市新立街片区：

　　完善基础设施　重塑小区活力

　　新立街片区由新立街小区、永康小区、影视小区等6个老旧小区组成，共59栋居民楼、173个单元。胶州市住房城乡建设局积极实施老旧小区改造，着力提升居民生活环境。

　　畅通楼道空间

　　坚持问题导向，以群众反映强烈的难点堵点痛点为改造重点，畅通“净、畅、亮、安、美”的楼道空间，把小区改造改到居民心坎上。

　　实施硬件改造，筑牢安全底线。为切实提升居民生活质量，综合运用“拆、清、改”等改造手段，拆除防盗窗，清理违章搭建、违法占绿等现象，实施供电等强弱电线路规整入地改造、平面楼顶和楼梯扶手等公共部位修缮、外墙保温改造等工程。增加可视化对讲单元门，安装声控照明灯，小区设施全面改善。

　　实施飞线整治，净化楼宇空间。针对老旧小区飞线杂乱、既存在安全隐患又影响小区整体形象的问题，明确“老旧小区改造+发行政府专项债”两套资金解决方案，实施电信、移动、网通及有线电视通信线路“四网合一”规整入地。

　　实施电梯加装，便捷群众出行。推进老旧小区加装电梯，从居民最关心的电梯安装位置、方案设计等问题出发，开门纳谏征集“金点子”，方案敲定后在小区公示，接受居民监督评议。建立加装电梯资金共担机制，每部电梯居民按比例出资16万元，助推电梯加装工作顺利进行。

　　完善公共设施

　　以公共设施提升为切入点，坚持区里区外、适老适儿、硬件软件综合施策、同步改造，提升居住环境品质，增强民生福祉。

　　坚持区里区外一起改，让配套更完善。按照“联动周边街区同步改造”原则，推进相邻小区联动改造、整个片区统筹改造，将独栋、分散楼院小区连成一片，统筹推进老旧小区周边市政基础设施配套改造、背街小巷整治等工作，全面清除小区界限、打破空间分割、整合共享资源，打造市政基础设施完善、公共服务设施健全、社会治理体系完备的街区。

　　坚持适老适儿一起建，让服务更优化。围绕满足“一老一小”生活便利需求，配套完善助餐、便利店、家政等服务设施，打造“15分钟社区生活圈”。因地制宜推进小区活动场地、道路等公共空间和配套设施的适老适儿化改造，修建文化长廊及健身场所等，完善“一老一小”服务功能。

　　坚持平台思维，让社区更智慧。以“智慧城市”建设为依托，在改造过程中同步推进“智慧社区”建设，建成绿色智慧社区平台，开发“基层治理、物业管理、居民服务”三大服务端和30余个服务应用场景，形成“1+3+N”总体框架，安装红外线报警、人脸和车牌识别等安防设备，全面提升智慧化管理水平，居民居住更加安心、放心。

　　转变管理模式

　　为解决改造后的老旧小区后续管理难题，胶州市住房城乡建设局坚持“党建为魂、人民为本、政商协同、平台运作”理念，探索采取“政府+平台公司+头部企业+社会资本”的运转方式，创新推行“大物管”治理模式，累计接管145个老旧小区、57条背街小巷，逐步实现“小区物业管理”向“全域大物管”转变。

　　辽宁省大连市共建小区：

　　满足居民需求　共建共治共享

　　共建小区建成于1990年，居民1602户。因房屋年久失修，围护结构保温性能差，出现楼体墙皮脱落等现象，同时缺乏休闲设施以及适老娱乐设施，居民改造意愿极为强烈。大连市采用“EPC+O”的模式，即统一实施设计、施工、后续物业服务及运营管理，推进老旧小区改造。

　　规划引领　共建智慧家园

　　区政府成立以分管副区长为组长的工作领导小组，对小区区位、改造定位、改造内容、改造时间节点、改造效果等进行统筹安排，建立完整的工作机制。

　　结合完整社区、智慧社区、绿色社区建设，各部门以“智慧共建、社区共治、成果共享”的改造理念建设示范小区。在改造过程中，增设智能图书柜、AED（自动体外除颤器）急救设施、VR（虚拟现实）智慧太极屏幕、AI（人工智能）骑行单车等智慧化设备，打造健身口袋公园3个，建设健身步道550米，设置计步器测量活动指标。新增小区安防监控、智慧停车系统、智慧电子屏幕等配套设施，进一步提升小区的智能化建设水平。

　　关注需求　共谋改造方案

　　改造中，收集居民意见建议289条，走访及楼院议事35次，协调矛盾1100余件。秉持“全区一盘棋”和“一院一政策”的工作思路，推动街区融合和楼院更新。

　　在小区改造中，尊重居民的个性化需求，共同谋划改造方案，有针对性地优化改造项目，注重商业街区建设，实现商业街区和生活区的融合。

　　互惠共赢　共享改造成果

　　引入社会资本参与老旧小区改造，探索“EPC+O”模式，构建设计、施工、后续物业服务及运营管理的服务体系。

　　楼道治理方面，拆除小区内部违章建筑900平方米，清理楼道垃圾200余车。更换楼道破损单元门75个，捆扎楼道内线缆1.5公里。更换损坏感应灯450个。楼栋美化方面，美化小区23栋楼体外立面，粉刷楼道扶手1.2千米。设施完善方面，在闲置空地建设2处便民服务站，楼前增加无障碍设施，为老年人群体出行添便利。设置老年人养老服务空间，保障社区养老工作推进。设立独立的电动自行车停靠点，方便外卖骑手停靠休息。

　　河北省保定市先锋机械厂小区：

　　挖掘特色文化　打造便民空间

　　先锋机械厂小区建成30余年，面积12万平方米，共有107个单元、居民1760户4538人，居民主要以机械厂老职工为主。保定市实施老旧小区改造，解决楼体及基础设施老化、公共服务缺失等问题。

　　充分征求居民意愿

　　改造前，充分征求居民意愿并基于小区内80%以上户数居民的共同意愿制定改造方案，组织设计师制定设计方案，让改造更加直观具体。

　　组织居民对设计方案进行完善，经居民认可后实施。完工后，组织居民开展满意度测评，对居民不满意的改造内容进行提升完善。在改造过程中，部分居民对道路减速带的安装位置持有不同意见。社区组织设计单位、施工单位和居民代表共同依据设计规范和现场实际情况，重新调整道路减速带的安装位置，在保证通行安全的同时充分采纳居民意见，增强了居民的满意度。

　　建立“一师九员”监督机制

　　由社区书记担任首席接诉即办师，设计、施工、监理、物业服务企业、居民代表等组成“一师九员”监督小组，对施工质量、进度、安全进行全过程监督，每周六召开恳谈会，总结本周改造施工情况，回应解决居民提出的问题。

　　社区先后召开对接恳谈会32次，解决居民诉求260余件。在5号楼南侧安装电动自行车充电车棚时，一单元101住户提出反对意见，认为车棚距离窗户太近，会遮挡阳光。社区书记召集小组成员现场讨论充电车棚安装位置，最终将车棚位置向南移动6米，解决了居民的烦心事。

　　高效盘活闲置资源

　　利用小区闲置空地、公共资源和废弃房屋补齐服务短板，构建宜居、便捷、暖心的便民生活空间。

　　为方便居民就餐，将面积800平方米的废弃仓库改建为可满足100余人同时就餐的社区食堂。深入挖掘小区特色文化，将废弃的锅炉房改建为先锋机械厂展览馆和社区书房，通过老照片、具有年代意义的老物件展示先锋机械厂的发展历程，传播“先锋精神”，进一步增强居民的归属感和幸福感。将荒废多年的机械厂原住院部改建为社区医院，让居民幸福在家门口升级。利用小区边角地新建便民市场，既解决了小区下岗职工、生活困难户的就业问题，又极大方便了居民生活。

　　本版内容由北京建筑大学秦贝贝孙艳晨课题组提供